万达进广州加剧了商业地产同质竞争

珠江新城写字楼空置率25%，番禺万博板块未来商业体量将超过十个天河城，广州的商业地产是否存在过热现象？电商与传统商业狭路相逢，会有怎样的进攻与退守？国五条发布后，开发商纷纷转战商业地产，这是唯一出路吗？商业巨鳄万达进入广州会引起怎样的震动？连城商业地产运营机构总裁、海印集团（海印股份）创始人邓国坚为你解读。


嘉宾名言：我认为万达不适合做商业地产，他是挂着商业地产的羊头卖着地产的狗肉。它是在做房地产，它用一个很便宜的地价，跟政府拿了这个资源之后他赚这个地产的价，他是一个成功的房地产品牌。


个人简介：邓国坚：香港浸会大学工商管理硕士，商业地产实战派，著名海印集团（海印股份）的创建人之一，具有丰富的专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体等多种商业形态的规划、开发、运营、管理及资源整合经验，独创商业规划运营体系。现为连城商业地产集团联席董事长兼总裁，雅卡商业规划运营机构董事长，近年历任正佳企业集团华南区单体最大购物中心正佳广场、新加坡上市公司中部大观集团、澳洲伟龙顾问机构、澳门新建业集团、香港南丰中国集团、广东益华投资集团、广东嘉业投资集团、中山富逸实业集团、广东民盈集团、东莞汉邦集团等机构董事长助理及首席商业顾问。  

现场实录

一、 广州的商业地产存在过热现象吗？

嘉宾名言：目前这两年确实会存在商业地产载体过量的这种情况，这个载体就是房地产，归根到底不是商业地产有问题，而是房地产有问题。


问：我们知道珠江新城他的写字楼空置率是25%，还有番禺这边商业地产体量等于十个天河城，那你觉得广州的商业地产现状会不会过热？

邓国坚：过不过热就等于一个人是在一个阶段性成长的，永远都不存在会过热这种说法。但是如果是一个短的相当一定时期里面，目前这两年确实会存在商业地产载体过量的这种情况，这个载体就是房地产，归根到底不是商业地产有问题，而是房地产有问题。那所谓过热其实是在短时间内突然去投资很多项目，或者是新增很多项目，这样就造成这个市场在满足他的时候需求跟不上，供给市场过大，所以大家就会觉得过量了，觉得现在是不是供大于求。其实广州市整个经济发展相对于国际大都会来说，现在的商业地产的用量，或者是现在的商业地产对广州市的整个商业环境、社会环境来讲这个商业地产的数量是远未达到国际大都会的要求的。


问：大概要到多少才能达到一个国际大都会的要求呢？

邓国坚：本身国际大都会有一个膨胀的过程，就像现在将新城划在广州市的新城区，我们的轻轨、地铁都经过这边。因为广州这个城市在中国是一个大城市，很特别的是它不是直辖市，也不是特区，但它是唯一放在商业地产这边大家公认的一线城市。这个是公认的，没有人可以否认，有的人觉得城市有很多，但是这四个特大城市北上广深是大家公认的。广州是2000多年的商都，从陈末开始它建了郡之后，它已经有这样的基础了。这个千年商都的发展潜力是很大的，范围很广阔的。我记得十几二十年前林树森说广州是一个滨海城市，那就已经把南沙包含进去了。你想一下，南沙这么大，有多大的开发空间？现在是原来的居住人口习惯性定居在旧的社区，那现在新的广州人，大广州人已经不是固定在一个旧城区了。一个有几千万人口的地方其实商业的需求是很充分的。只是我们盲目的发展，政府没有一个合理的商业规划，发展商没有合理的商业规划，导致重复竞争，没有差异化，大家逼抢一个有限的资源或者是缺少的多元化资源的时候就觉得过热，或者叫做过剩。实际上是没有过剩的，一千二百万人口，按三平方一个人的零售需求是三千六百万平方米的商业面积，而且这还在扩展，范围扩展人口也在扩展。广州的流动人口到现在为止其实都没有一个科学准确的、权威的数据。到底有多少流动人口，是500万还是600万，如果加上流动人口广州有多少人？所以我觉得这个量的问题要从什么角度来看？如果你是从表面来看，这五年来是有一点变化的。



二、 广州那个商圈同质化最严重？

嘉宾名言：天河同质化最严重，因为它有很多新项目出现。第二个过热的地方就是珠江新城，这两个区比较严重一些，第三个就是番禺了。

问：但是流动人口的购买力能不能支撑得起商业地产的量呢？

邓国坚：有一个很重要的误区，这个误区是什么呢？就是现在一讲到商业地产大家就会想到很高端的东西，国际品牌，一线国际。是谁规定我不可以卖个鞋面都是商业地产的？是谁规定一定要买一个lv包包才是呢？我不可以买个书包吗？买环保包、书包都是商业地产，都是一个零售需求。当它量上来的时候，当市场效果发生效果的时候，零售的市场是非常大的。所以单纯的靠这种做法不是一个懂行的商业地产人应该具备的。凡是跟你讲这里的人购买力不够，这里不适合做商业地产的人是完全没做过的人，凡是做过商业地产的人是非常能够通过自己的数据采集和技术分析，可以将不同的消费群体不同的消费行为习惯找到自己的项目或者自己那个层面的消费需求。

问：那您觉得广州现在过热严重吗？

邓国坚：非常严重。为什么会出现这个问题？本来是不会出现这个五年内过热的问题，但是因为同质化过于严重，原来一个、两个人去争抢一到两个的项目资源，那就是一比一，但是现在可能是一到二十个人去争抢一到两个项目资源，那就出现了同质化竞争，那同质化竞争到最后是什么？是恶性竞争，恶性竞争竞什么？竞加价。


问：同质化最严重的区域是哪里？

邓国坚：天河。因为它有很多新项目出现。第二个过热的地方就是珠江新城，这两个区比较严重一些，第三个就是番禺了。那相反来说传统的老城区因为他已经地域发展受限了，反而他同质化的东西就慢慢的经过时间的消磨已经过去了。你看上下九，你看一下，很奇怪的，上下九的头和上下九的尾中间售卖的店铺是不同的。都是一条步行街，但是你细心看，你就发现不同了。还有康王路售卖的东西又不同了。他们已经连成一个十字了，那他为什么会这样错开呢？因为他没办法，他地域受到限制。



三、 万达计划在广州连开十家商业广场对于广州商圈有什么影响？

嘉宾名言：我认为万达不适合做商业地产，他是挂着商业地产的羊头卖着地产的狗肉。它是在做房地产，它用一个很便宜的地价，跟政府拿了这个资源之后他赚这个地产的价，他是一个成功的房地产品牌。

问：那么最近万达计划中在广州开发十家商业广场对于广州商圈有什么影响？

邓国坚：这个影响相对比较大，因为他是最典型的同质化竞争。万达就是一个最典型的同质化复制，基本上你看一个大型的万达广场就差不多看完十个万达了。他当中有微小的差别，但是这个差别不大，那现在一般来说我认为万达不适合做商业地产，他是挂着商业地产的羊头卖着地产的狗肉。它是在做房地产，它用一个很便宜的地价，跟政府拿了这个资源之后他赚这个地产的价，他是一个成功的房地产品牌。


问：那么他对广州商圈有多大的冲击呢？

邓国坚：冲击很大的，因为有两种层面的冲击。一种层面就是会造成错觉冲击，错觉冲击就是让你觉得商业地产的市场很好，所以万达会进来，那是不是有些傻子会跟着他投资？万达做一个购物中心出来，然后我们跟着投资，我们觉得投资的成本高，他又不知道万达的成本低，慢慢就做了。那他的成本包括很多成本，有机会成本，很多人不计这个层面的，但是万达的优势在哪里？万达是成本低，他的成本低不单是他的第一次买地的成本低，是开发成本低，他开发什么成本低呢？是机会成本低，或者我们叫时间成本低。就是同样一个万达广场他12个月就可以起好了，但是其他的发展商做要做三年，那你用三年的成本去跟一年的成本比你怎么比？肯定是输了。其实是一个错觉的影响，那很多人就以为好做，都堆着去做，那就是重复了。其实他们觉得万达进入我为什么不进？万达进入就不要进了，要这样想，这个是第一个层面。

第二个层面就是实质的冲击了，实质的冲击就是他确实是一下子堆了100、200、300、400万平方，那他要消化的，他要消化不会将大连的品牌，北方的品牌带进来的，他最多带一些别的品牌进来。有60%的品牌都是靠本地，20%靠国外，就是所谓的国际品牌连锁，20%可能是北方的，60%的本地品牌要跟你本地的发展商或者是本地的项目去抢这个品牌。那市场的容量是有限的，而且同质化相当严重。同质化是跟综合体群抢客户资源，或者是抢固有的消费者资源，这样就形成了一个冲击。一旦你找不到错位经营的时候本地的经营者或者是本地的开发商就竞争力缺失了，因为他的直接成本比你低，他的间接成本也比你低。



四、 电子商务会促使传统的商业地产如何演变？

嘉宾名言：到最后可能购物中心会不行了，以后可能就不叫购物中心了叫娱乐中心。那你就要错位经营了，所以我提出一种新的论调，现在不是做购物中心而是要做主题娱乐中心。

问：那你觉得电子商务和外地开发商对于广州的商业地产哪一个冲击更大？

邓国坚：从长远来说电商的冲击会比外地的投资大，因为我们现在是开放的心态，给我们的投资者都可以视为一个同等的待遇，一样的买地、投资、贷款，甚至他有可能贷款是给你广州本地的银行带来好处，最后他就挂着一个外面的品牌在做房地产。所以冲击更多的是心态上的冲击，而不是实质上的冲击。万达不进来或者其他品牌不进来，别人都会进来的，或者开发商都会自己出来做的。但是真正的冲击是不同的销售形态或者不同的消费形态，是电商和传统零售的冲击，这个是一定会有的。如果我们传统的零售商业形态不根据电商的特点形成特殊的消费行为的话，那他的影响就不会很深远了。


问：怎样去根据它的特点去抓住机会？

邓国坚：就像一个简单的例子，电商是不可以吃的，所以为什么现在会有这么多商场做吃的呢？


问：你刚才讲到的体验营销了，现在很多人都是去商场里面看牌子去电商上购买。

邓国坚：但是这个已经out了，我认为未来到了2015年之后这个冲击会更大，就是现在已经变化了。其实现在不是体验营销了。就好象我们自己买东西一样，上网找还快一些，又方便，又不用花这么多时间，又不用停车。所以为什么片面的追求将饮食增加去解决体验消费是一个方法，但这不是长远的，到最后可能购物中心会不行了，以后可能就不叫购物中心了，叫做娱乐中心。但是人还是有购物需求的，那购物怎么体现呢？那你就要错位经营了，所以我提出一种新的论调，现在不是做购物中心要做主题娱乐中心。


问：那是怎样的主题呢？

邓国坚：可能根据不同的地域，不同消费群体来定。就是低端的地方会有低端的主题，高端的地方比如在天河、珠江新城就有高端的主题。那这个主题我们还没有一个准确的名词给这种模式。我的博客有讲中国零售消费行为模式的变化，就是有三个阶段。 80年代是一个计划供给模式，90年代是一个需求模式，21世纪的第一个十年是一个体验模式阶段，第二个十年我们认为大致上是会有十年后的变化，但是现在我发现已经不是每十年改变一次了，七八年就开始变了。一代一代人有不同的消费习惯会影响商业模式，那现在第二个十年可能是一种新的模式，但是这个名词我还没想好，我估计未来很快我就会将这个文章公布。


问：好的，那我们期待你的文章。现在我们知道一代一代人行为模式不同会对后面的商业模式有影响，那现在老年化社会的出现有没有可能影响到我们的商业地产？

邓国坚：其实商业地产的灵魂我不断的去讲，全中国只有我讲，我们做商业地产不是去做品牌，不是去做装修，漂亮的东西会吸引到人，好的品牌会吸引到人，但是这些不是主要的，这些是重要不主要。主要的是商业行为，或者叫消费者行为习惯，那讲到这个消费者行为习惯其实就并不一定根据年龄去发生变化，而倒是根据行为模式发生。这个例子我发现了很多，比我大的人都有点迷信，但是不代表年纪大的人就会这样。其实是当这个人、这个群体的人群有这个需求的时候，它就会产生一种满足需求的行为习惯，每一个商业地产项目都不应该按照人的意愿去分，如果按照人的意愿去分这个是什么年代的东西？是90年代的模式，叫需求模式，就是按照消费对象来分的群体这个叫需求模式，或者是90年代模式，但是现在已经是第二个十年了。这个时候需要的不是这种模式，那是什么模式呢？我们可能会有一个好的名词来讲，比如叫做社交模式或者信誉模式，我现在在这两个词中找。就是看看哪个更加能够体现这种模式，就是这两个都合适。



五、 风水对商业地产影响有多大？

嘉宾名言：广州很多商场有问题的，这个是商业规划的问题，不单只是风水的问题，从大的层面看，100个商场里面99个都有问题。

问：从过往你的草坪项目中都可以看到一些跟风水有关的东西，那你个人是信不信风水的？

邓国坚：这个不是信不信的问题，我以前基本上所有的项目都是我亲自看的，首先一个是要找风水。风水用学名来讲叫做环境地理，什么意思呢？就是风和水，水就是流向，风是讲气场。那很简单的，你在北方开一个门口，那消费者怎么方便出入呢？门挡着风空气混浊的商场消费者怎么愿意消费呢？风水叫环境地理，那地球是圆的，北半球、南半球、东半球、西半球，纬度和经度不同，经度可能影响不大，纬度不同的时候，或者是所处的地方气侯不同的时候，会产生不同的感觉。其实讲风水也好，或者讲环境也好，我归根到底讲的是什么？讲的最核心的就是资源，消费者感受。其实我们说商人要学风水，要怎么去运用风水，怎么去使用环境地理去进行商业规划，怎么利用环境地理去指导建筑规划，这个就是你如何能够体验到、满足到、符合到消费者的最基本的感受，就是在北方设置购物中心和在南方设置购物中心是不同的。

高端的风水其实是要计数的，从以前的河图到八卦、方位，每个方位都有分开的扇型，每个扇形有15度，就是360度要分开15度，每隔15度发生不同的变化，这个还要根据不同的地方，比如说南半球在澳大利亚的风水，或者是南非的风水跟北方的风水是不同的，可能不是完全相反，他是镜像反过来，那这个是天文学了。风水甚至是天文学和环境地理的结合体，所以说风水是一个科学，他是环境地理科学，我们研究它的时候我们都会充分研究当地消费群体或者当地消费者他的消费行为习惯的影响有多大。比如说南方人，为什么以前北京路有骑楼，现在慢慢没有了，是因为什么？因为下雨了，下雨的时候逛街不方便，那现在做购物中心人都进到里面去了就没有这么多骑楼了。北方就是风沙大，北方的商场有一些棚是挡风和保暖的，其实为什么要这样呢？如果你能够从朝向这里改变就没有问题了，怎么还需要挡呢？不用的。


问：那如果是风水不好对一个商业有多大影响？

邓国坚：这个影响相当大，不过可以调的。不是做所谓的风水手段，而是从规划入手，适应一个不好的气场。比如说在这个地方是不旺财只旺丁，那怎么看？那做跟丁有关的就行了，旺了丁不就是旺了财了吗？那你说这个地方是不旺丁的，只旺财的，那你不要做和婴儿、儿童相关的行业伤到它就行了。你说又不旺丁又不旺财怎么办呢？扭转一下方位也可以的，那做一些又不旺丁又不旺财的，比如说做公益的行不行呢？或者做其他东西可不可以呢？这个是可以研究的，但是现在讲到广州很多商场有问题的，这个是商业规划的问题，不单只是风水的问题，从大的层面看，100个商场里面99个都有问题。


问：现在广州的地下商业很难做得起来，除了流行前线外就只有江南新地了。这是什么原因呢？

邓国坚：是一个急功近利的问题。像流行前线它是2001年才开始旺的，挨了3年。很多场地你还没开始旺就收高的租金，有地铁的你要收300，没有地铁的你收30，人家觉得不好就走了。大家都不看好的，就像股票一样。这个是规划的问题，规划好不好，你的动机好不好，这些都是问题。


问：刚才讲到广州的商业地产同质化非常严重，那是不是可以预期现在的一批开发商会死掉一批？

邓国坚：这个会洗牌的。是不间断洗的。永远存在这种自然状态。


问：对他们有没有什么建议？

邓国坚：专业的事情就给专业的人做。现在很多人是地产的人去做商业地产的，其实用地产来做商业是不合适的，商业就是商业，地产就是地产。不过现在地产是可以卖的，需要贷款的，地产可以整合金融各方面来吸引人家，因为现在中国的投资就是股票、黄金，所以很多人要做地产。以前我们不叫商业地产，叫做零售商，或者专业市场，后来觉得地产好，可以卖钱，然后大家2005年就开始叫做商业地产了。


问：广州下一个热点商圈会在哪里？

邓国坚：其实现在的天河新城和天河都要扩张，不扩张怎么会有今天？所以热点商圈都会分散分布。现在除了天河是一个大的，传统的荔湾，那现在番禺的华南，增城都会成为下一个热点。