149元楼面价腾冲 雅居乐云南押旅游地产

　　近日，国内土地市场大热，各城市地王频出，众企业为了拿地不惜一掷千金。然而，和其他房企在拿地上的巨大支出不同，雅居乐今年的新增土储已达近600万平米，但总地价才25.87亿元，楼面价仅440元/平米。

　　而按照雅居乐最新消息显示，其近日连夺云南腾冲、广东惠州两地块，总代价7.8亿元。其中，惠州市惠阳区的商住地块涉资5.4亿元，总占地面积为103万平方米，预计总建筑面积为248万平方米，楼面地价仅为218元/平米。

　　云南省腾冲县地块涉资2.4亿元，占地95万平方米，总建筑面积161万平方米，楼面地价149元/平米，拟打造成为集五星级国际品牌酒店、温泉养生区、民族特色商业街等为一体的国际级休闲养生度假城。

　　腾冲项目

　　在雅居乐新获得的两宗土地中，腾冲无疑更引人关注，除了低至几乎可以忽略不计的楼面价外，其在云南旅游地产方面的大手笔也是近年来查考雅居乐的重要关注点。

　　在受国家密集调控的2011年，全国十大房地产企业之一的雅居乐却在云南景洪西双版纳、保山瑞丽及腾冲圈地64000亩，计划总投资超过400亿元。其中腾冲旅游地产项目占地约30000亩，投资约200亿元。

　　去年5月15日，腾冲迎来了近年来最大的一笔投资。雅居乐与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡30000亩土地的范围内兴建旅游小镇。

　　据之前的报道显示，该项目将依托曲石乡内自然景观、古村落及该区域生态环境优势，打造成集景区景点提升打造、休闲度假、康体娱乐、旅游地产及高星级酒店、体育运动休闲中心、体验观光农业、基础设施建设等多功能为一体的旅游度假小镇综合性项目。

　　而在与腾冲政府的协议签订之后，此项目便似乎沉寂了下来，并无更大动作。

　　但事实上，雅居乐却一直没有闲着，除了反复去当地考察，做前期准备之外，去年6月，雅居乐已在云南开始招聘，在招聘介绍中，雅居乐将其先后在西双版纳、瑞丽及腾冲签下的三个项目合并为一个项目。

　　雅居乐在招聘公告中称：“雅居乐在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，该项目占地面积约64000亩(西双版纳项目约27000亩，瑞丽项目约7000亩，腾冲项目约30000亩)，计划总投资超过400亿元。规划建成包括南传上座部佛教养生文化苑、国际标准links高尔夫球场、国际五星级酒店、东南亚民俗风情商业街、国际级跑马场、野生动植物园、主题体育公园、高端度假公寓、高端度假住宅等一系列配套完善的旅游地产项目。”

　　同时，雅居乐于2011年6月1日在腾冲注册“腾冲雅居乐旅游发展有限公司”，注册资金为1亿元人民币，企业类型为港澳台独资，公司经营范围为“腾冲曲石生态旅游度假小镇一期工程项目筹建”。

　　经过1年半的准备，雅居乐终于在2012年结束之前将此项目正式收归名下。

　　云南旅游地产

　　当然，这并不是雅居乐今年在云南正式获取的第一个项目。

　　9月20日，雅居乐发布的公司通讯中显示，雅居乐以总代价约1.98亿元取得云南省瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，为其进驻云南省的首个项目。

　　而在此前一年多的时间中，关于雅居乐将在云南投资旅游地产的传言不断，但今年年初，雅居乐管理层直言“截至当时未有在云南竞得一寸土地”。

　　在8月16日的中期业绩会上，雅居乐主席陈卓林还对外表示，截至目前，雅居乐虽然已在当地签订了框架协议，但政府还没有正式进行土地出让，因此雅居乐还未持有这些地区的土地。

　　按照陈卓林的说法，预计今年下半年政府将会进行土地出让，而明年或将会有云南项目推出。

　　从目前获得项目情况看起来，瑞丽或腾冲，都可能成为首个能入市的项目。

　　而这对于今年销售疲软，被业内及多数券商看低的雅居乐而言，无疑是更多更好的利润支撑点。

　　12月18日，雅居乐公布，今年前11个月实现合约销售270.7亿元，实现销售面积283万平方米，已达全年合约销售面积目标的90%。而合约销售均价为每平方米9567元/平方米。

　　尽管雅居乐自己对销售一再坚称“不差”，但大部分券商依然认为其“跑输大市”、“销售疲软”。

　　过去一直依靠广东省内项目和清水湾为主要销售来源的雅居乐，在今年清水湾销售陷入低谷之后，其布局过于集中的风险也更加明显。

　　于是，寻找能代替清水湾为公司提供销售支撑的业绩点是不得不进行的事情。从目前来看，布局旅游地产和探寻顶级豪宅成为雅居乐的两个尝试。

　　而随着南京、成都和广州三个高端产品的先后入市，雅居乐的高端豪宅探索已经展开，至于效果如何，辉立证券分析师陈耕表示，还要继续观察。

　　前景与压力

　　比高端项目倾注了更多心血和期望的，还是旅游地产的布局。

　　从2011年开始，雅居乐在多个地方展开旅游地产的布局，包括西安、海南、辽宁和云南等地。尤其在云南，雅居乐更是与多个政府都签约旅游地产。

　　面对雅居乐如此积极的旅游地产布局，陈耕曾在其关于雅居乐的研报中写道：“大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

　　事实上，直到今日，虽然清水湾今年的销售业绩似乎并不理想，但陈耕依然表示雅居乐发展旅游地产的方向并没有错，其发展模式也是受到认可的，只是现在海南的大环境影响了项目销售。

　　其实，真正让业内不少人觉得其旅游扩张模式难以认同的是，即使清水湾项目目前看起来颇为成功，回报也的确丰厚，但以此为基础呈倍数扩张旅游地产，风险及资金投资在短时间之内也会急剧上升。

　　标普分析师陆枫就曾表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

　　而近年来，多家企业进入云南纷纷发展旅游地产，今天的云南似乎正在重复前两年海南刚定位为国际旅游岛时的旅游地产投资热潮。

　　对此，陈耕倒是颇为乐观，其称虽然云南受一些企业开发已经有了明显的发展，但旅游地产的竞争潜力依然巨大。

　　其称，受惠于中国的城镇化进程及东盟辐射的便利地理位置，云南的旅游地产前景还是很好的。

　　陈耕进一步称，在接下来的城镇化发展中，像北京、上海这样的大城市，发展空间其实比较有限，能提供双位数增长的还是城镇中的“镇”。

　　但同时，陈耕也表示因集中发展旅游地产，也的确可能出现投资过度，供应过剩的局面，但云南的新一轮投资刚刚启动，政府方面应该目前不太会想到这个问题，所以未来如何还很难判断。

　　但可以肯定的事实是，即使是滚动开发，即使有着如此低的土地成本，但不管是发展旅游地产还是高端豪宅，开发商建筑及其他成本将大幅增加，尤其是旅游地产的前期投资不可小视。

　　陈耕指出，旅游地产或许是可以成为雅居乐未来业绩的新增长点，但短期内还达不到成为支柱的位置。

　　上述人士认为，雅居乐目前正处于一个较为尴尬的情况，资本投入在不断持续，但效果却一直未达预期。“这可能还是管理层的策略方向上的问题”，陈耕如此表示。
　（来源：观点地产网 ）